Vieles, was die Bewohner eines Mehrfamilienhauses in ihrem Alltag betrifft, wird von der Hausverwaltung geregelt.
Vieles, was die Bewohner eines Mehrfamilienhauses in ihrem Alltag betrifft, wird von der Hausverwaltung geregelt. Dort laufen bei Reparaturen, der Finanzverwaltung und anderen Fragen die Fäden zusammen. Der Infodienst Recht und Steuern der LBS hat für seine Extra-Ausgabe einige Urteile deutscher Gerichte zu diesem Thema gesammelt. Mal steht dabei die Verwaltung als Schaltstelle in einem guten Licht da, mal macht sie keinen besonders guten Eindruck und wird von der Justiz gemaßregelt.
Wenn eine gerichtliche Auseinandersetzung zwischen den Vertragsparteien droht, so ist für die Mieter der Ansprechpartner manchmal gar nicht so leicht erkennbar – etwa, wenn es sich beim Vermieter um eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) handelt. In diesem Falle hat der Wohnungsmieter nach Ansicht des Landgerichts Dortmund (Aktenzeichen 1 S 9/19) gegenüber der Hausverwaltung einen Anspruch auf Auskunft bezüglich der Namen und Anschriften der GbR-Gesellschafter. Dem stehe die Datenschutz-Grundverordnung nicht entgegen.
Beinhaltet der Mietvertrag eine Klausel, wonach der Mieter an die Hausverwaltung eine Wechselpauschale bezahlen muss (hier beim Eintritt eines Neulings in eine Wohngemeinschaft), so stellt das laut Amtsgericht Münster (Aktenzeichen 55 C 1325/15) einen Verstoß gegen das Wohnungsvermittlungsgesetz dar und benachteiligt den Mieter unangemessen. Denn die Hausverwaltung erhält bereits vom Vermieter eine Entschädigung für ihre Tätigkeit.
Manchmal sind die Sitten, denen sich eine Hausverwaltung ausgesetzt sieht, unglaublich rau. So drohte ein Mieter den Mitarbeitern der Verwaltung, sie von seinem Pitbull zerfleischen zu lassen. Das reichte dem Amtsgericht Berlin-Charlottenburg (Aktenzeichen 203 C 45/21), die anschließend ausgesprochene fristlose Kündigung zu bestätigen. Eine vorherige Abmahnung sei nicht nötig gewesen.
Eines darf der Verwalter nicht sein : unzuverlässig. So sorgte ein Vertreter dieses Berufsstandes über längere Zeit nicht dafür, dass eine Gebäudeversicherung abgeschlossen wurde. Dem Landgericht Frankfurt/Main zu Folge (Aktenzeichen 2–13 S 25/20) reichte das aus, von einer nicht sorgfältigen Ausübung des Amtes auszugehen. Wird er trotzdem neu bestellt, ist das unzulässig.
Grundsätzlich ist es geboten, den Wohnungseigentümern vor der Bestellung eines Verwalters vorhandene Alternativangebote anderer Verwalter mitzuteilen. Selbst wenn „nur“ der amtierende Verwalter wiederbestellt werden soll, hält das Landgericht Frankfurt/Main (Aktenzeichen 2–13 S 23/20) die Bekanntgabe anderer Kandidaten für angemessen.
Wenn sie es wollen, können die Eigentümer dem Verwalter mehr Entscheidungskompetenzen als normalerweise vorgesehen übertragen – zum Beispiel für Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen. Auch die eigenständige Bestellung von Experten kann einem Verwalter gestattet werden. Allerdings muss laut Bundesgerichtshof (Aktenzeichen V ZR 215/20) das Risiko für die Eigentümer dabei begrenzt und überschaubar bleiben.
Der Verwalter einer WEG hat das Recht, sein Amt jederzeit ohne Vorliegen besonderer Voraussetzungen niederzulegen. Es reicht dabei gemäß dem Landgericht Frankfurt/Main (Aktenzeichen 2–13 S 87/19) aus, dies gegenüber einem Wohnungseigentümer zu erklären. Die Niederlegung muss nicht gegenüber der Eigentümerversammlung erfolgen. Konkret hatte es sich allerdings nur um eine 2‑Personen-WEG gehandelt. Gegebenenfalls können angesichts einen Spontanrücktritts Schadenersatzforderungen gegenüber dem ausgeschiedenen Verwalter entstehen.
Wenn ein Verwalter eine Hausgeldklage betreut, dann kann er dafür eine Entschädigung erhalten. Ein Pauschalbetrag für jeden einzelnen dieser Vorgänge ist aber unzulässig. Stattdessen, so das Landgericht Köln (Aktenzeichen 29 S 48/18), muss die Höhe der Gebühr jeweils in einem angemessenen Verhältnis zum rückständigen Betrag stehen.
Wenn mehrere Verwalterkandidaten zur Wahl stehen, so darf dieser Wahlvorgang vor der Eigentümerversammlung nicht einfach abgebrochen werden. Es muss über jeden Bewerber abgestimmt werden. Das gilt nach Ansicht des Bundesgerichtshofs (Aktenzeichen V ZR 324/17) auch dann, wenn bereits einer der Kandidaten die relative Mehrheit der Ja-Stimmen erhalten hat. Es besteht nur dann eine Ausnahme, wenn die Eigentümer nur eine Ja-Stimme haben und ein Bewerber die absolute Mehrheit erhält.
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Quelle : Dr. Ivonn Kappel, Referat Presse, Bundesgeschäftsstelle Landesbausparkassen
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