Drum prüfe, wer sich ewig bindet – Fast wie verheiratet – Urteile zu Freud und Leid in Wohnungseigentümergemeinschaften

Der Infodienst Recht und Steuern der LBS hat einige Urteile deutscher Gerichte zusammengefasst …

„Drum prü­fe, wer sich ewig bin­det.“ Der Spruch, der ursprüng­lich für die Ehe­schlie­ßung gedacht war, trifft in gewis­ser Wei­se auch auf die Mit­glied­schaft in einer Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft zu. Denn oft­mals hat der Erwerb einer Eigen­tums­woh­nung die jahr­zehn­te­lan­ge Zuge­hö­rig­keit zur Fol­ge – mit posi­ti­ven und nega­ti­ven Fol­gen. Der Info­dienst Recht und Steu­ern der LBS hat eini­ge Urtei­le deut­scher Gerich­te zusam­men­ge­fasst, die sich mit den recht­li­chen Grund­la­gen und dem prak­ti­schen Zusam­men­le­ben inner­halb einer Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft befassen.

Son­der­nut­zungs­flä­chen gehö­ren, wie der Name schon sagt, in den Rege­lungs­be­reich eines bestimm­ten Mit­glieds, dem die­se Flä­che in der Tei­lungs­er­klä­rung zuge­spro­chen wur­de. Doch die­se Rech­te haben auch ihre Gren­zen, wie das Land­ge­richt Frank­furt (Akten­zei­chen 2–13 S 98/21) fest­stell­te. Kann ein zum Gemein­schafts­ei­gen­tum gehö­ren­der Bereich nur über eine Son­der­nut­zungs­flä­che betre­ten wer­den, dann muss die­ses Recht auch ein­ge­räumt werden.

Wer in einer Dach­ge­schoss­woh­nung lebt, der lei­det im Som­mer oft erheb­lich unter der Hit­ze. Trotz­dem besitzt ein Eigen­tü­mer kei­nen Anspruch dar­auf, dass ihm von der Gemein­schaft der Ein­bau eines Split-Kli­ma­ge­räts erlaubt wird. Vor allem dann nicht, wenn die Geräusch­ent­wick­lung durch die­sen bau­li­chen Ein­griff nicht abschlie­ßend geklärt ist. Das Land­ge­richt Frank­furt (Akten­zei­chen 2–13 S 5/23) stell­te außer­dem fest, pau­scha­le Behaup­tun­gen zum schlech­ten Gesund­heits­zu­stand des Antrag­stel­lers und zu des­sen Hit­ze­un­ver­träg­lich­keit reich­ten nicht aus. Wenn man medi­zi­ni­sche Grün­de für den Ein­bau der Anla­ge gel­tend machen wol­le, dann müss­ten die­se viel exak­ter dar­ge­legt wer­den als es hier gesche­hen sei.

Der Eigen­tü­mer einer Woh­nung kann sei­nen Mie­ter dazu ermäch­ti­gen, zur Kon­trol­le die Bele­ge der Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung bei der Ver­wal­tung ein­zu­se­hen. Das ent­schied das Amts­ge­richt Sie­gen (Akten­zei­chen 17 C 8/22), nach­dem die Ver­wal­tung dies zunächst ver­wei­gert und ledig­lich eine kos­ten­pflich­ti­ge Zusen­dung von Kopien an den Eigen­tü­mer ange­bo­ten hat­te. Der Rich­ter ord­ne­te an, dass auf Bit­te des Eigen­tü­mers auch dem Mie­ter nach vor­he­ri­ger Ver­ein­ba­rung eine Ein­sicht in die not­wen­di­gen Unter­la­gen gestat­tet wer­den müsse.

Wenn die Gemein­schaft einen neu­en Ver­wal­ter sucht, so soll­ten wenigs­tens zwei Anbie­ter im Ren­nen sein, damit die Eigen­tü­mer auch tat­säch­lich eine Aus­wahl tref­fen kön­nen. Fin­det sich aller­dings kein zwei­ter Bewer­ber, so muss die Ver­samm­lung auch mit einem zufrie­den sein – zumin­dest dann, wenn des­sen Kon­di­tio­nen annehm­bar erschei­nen. So urteil­te das Land­ge­richt Frank­furt (Akten­zei­chen 2–13 T 56/23) in einem ent­spre­chen­den Fall. Geklagt hat­ten Woh­nungs­ei­gen­tü­mer, die mit der Alter­na­tiv­lo­sig­keit nicht ein­ver­stan­den waren.

Das Gril­len zählt zu den Lieb­lings­be­schäf­ti­gun­gen der Deut­schen. Es ist aller­dings recht­lich stark regle­men­tiert, wenn ande­re von Rauch und Gerü­chen betrof­fen sein könn­ten. Des­we­gen darf es einem Woh­nungs­ei­gen­tü­mer nach Über­zeu­gung des Land­ge­richts Mün­chen (Akten­zei­chen 1 S 7620/22) unter­sagt wer­den, an zwei auf­ein­an­der­fol­gen­den Tagen am Wochen­en­de oder an zwei auf­ein­an­der­fol­gen­den Sonn- und Fei­er­ta­gen und ins­ge­samt mehr als vier Mal pro Monat sei­nen Elek­tro­grill anzuwerfen.

Immer wie­der kommt es zwi­schen der Gemein­schaft und ein­zel­nen Mit­glie­dern zum Streit in Sachen Son­der­nut­zungs­flä­che. In der Regel ver­wahrt sich ein bestimm­ter Eigen­tü­mer, näm­lich der Rech­te­inha­ber, gegen „Über­grif­fe“ von Sei­ten der Gemein­schaft. So woll­te ein Eigen­tü­mer ver­hin­dern, dass auf einer bestimm­ten Flä­che, die er als sein Son­der­ei­gen­tum betrach­te­te, ein Geh­weg betrie­ben wer­de. Die Gemein­schaft hat­te das so vor­ge­se­hen. Das Land­ge­richt Frank­furt (Akten­zei­chen 2–13 S 130/22) stell­te fest, eine ent­spre­chen­de Kla­ge müs­se sich gegen die Gemein­schaft als sol­che rich­ten und nicht gegen die übri­gen Eigentümer.

Laut Bun­des­ge­richts­hof haf­tet der Eigen­tü­mer einer Woh­nung den übri­gen Mit­ei­gen­tü­mern für das Ver­schul­den sei­ner Mie­ter und Unter­mie­ter. Im vor­lie­gen­den Fall muss­te ein Eigen­tü­mer für den Schlüs­sel­ver­lust durch sei­nen Mie­ter haf­ten. Kon­kret hat­te der Mie­ter den Schlüs­sel im Schloss einer Kel­ler­tü­re ste­cken las­sen, wäh­rend er sich dort auf­hielt. Das betrach­te­ten die Rich­ter des Ober­lan­des­ge­richts Bran­den­burg (Akten­zei­chen 10 U 100/22) als fahr­läs­si­ges Ver­hal­ten. Nach dem Dieb­stahl des Schlüs­sels war es wie­der­holt zu Dieb­stäh­len gekom­men, das gesam­te Schließ­sys­tem muss­te des­we­gen erneu­ert wer­den, wofür der Eigen­tü­mer auf­zu­kom­men hat­te. Die Wert­stei­ge­rung durch die Anschaf­fung gegen­über dem bis­he­ri­gen, sehr betag­ten Sys­tem sei abzuziehen.

Bei der Wahl einer Loka­li­tät für die Eigen­tü­mer­ver­samm­lung kann nicht auf jeder­manns Vor­lie­ben Rück­sicht genom­men wer­den. Eine sehr unge­wöhn­li­che Lösung unter­sag­te das Land­ge­richt Frank­furt (Akten­zei­chen 2–13 S 80/22) aber dann doch : Die Ver­samm­lung soll­te auf Ein­la­dung der Haus­ver­wal­tung auf der Ter­ras­se einer mit der Klä­ge­rin ver­fein­de­ten Mit­ei­gen­tü­me­rin statt­fin­den. Das sei nicht zumut­bar, hieß es im Urteil. Dass sich die Ter­ras­se for­mal im Gemein­schafts­ei­gen­tum befand, ände­re nichts dar­an, denn sie wer­de fak­tisch allei­ne von der Mit­ei­gen­tü­me­rin genutzt.

Man­che Ver­mie­ter sind ja durch­aus ein­falls­reich, was die Erschlie­ßung neu­er Kun­den­grup­pen für befris­te­te Ver­mie­tun­gen betrifft. So ent­schloss sich in Nord­rhein-West­fa­len ein Eigen­tü­mer dazu, an „Medi­zin­tou­ris­ten“ zu ver­mie­ten – also an Ange­hö­ri­ge von Men­schen, die sich im Kran­ken­haus behan­deln las­sen. Das sei eine Zweck­ent­frem­dung, befand das Ober­ver­wal­tungs­ge­richt NRW (Akten­zei­chen 14 A 4304/19). Von „Woh­nen“ kön­ne hier kei­ne Rede sein, denn das bedeu­te eine auf Dau­er ange­leg­te Häuslichkeit.

Ein Eigen­tü­mer bau­te den im Gemein­schafts­ei­gen­tum befind­li­chen Spitz­bo­den eines Hau­ses eigen­mäch­tig aus und inte­grier­te ihn in sei­ne Woh­nung. Es ist kei­ne gro­ße Über­ra­schung, dass dies vor Gericht schei­tern muss­te. Das Land­ge­richt Ber­lin (Akten­zei­chen 85 S 16/21) ord­ne­te einen Rück­bau an. Der Ver­wal­ter habe zwar den Maß­nah­men zuge­stimmt, doch bei einer sol­chen bau­li­chen Ver­än­de­rung müs­se die Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft entscheiden.

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Dr. Ivonn Kap­pel, Refe­rat Pres­se, Bun­des­ge­schäfts­stel­le Landesbausparkassen
Ori­gi­nal-Con­tent von : Bun­des­ge­schäfts­stel­le Lan­des­bau­spar­kas­sen (LBS), über­mit­telt durch news aktuell

Bild­un­ter­schrift : Urtei­le zu Freud und Leid in Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaf­ten „Drum prü­fe, wer sich ewig bindet.“
Bildrechte:©Bundesgeschäftsstelle Lan­des­bau­spar­kas­sen (LBS)
Fotograf:©Bundesgeschäftsstelle LBS

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